שיפוץ בתים
שיפוץ בתים
Previous
Next

השבחת נכסים

עסקאות פליפ, סיבוב או אקזיט, אלו שמות שונים לאותה פעולת השקעה נדלנ”ית הנקראת השבחת נכסים. הכוונה היא לרכישת נכס וביצוע פעולות מסוימות המייצרות עליה בערכו לצורך מכירתו ברווח. 

עד כמה שהדבר נשמע פשוט, הוא מכיל בתוכו מורכבות עסקית, אשר התעלמות ממנה יכולה לגרום למאמץ סרק ויציאה מהפרויקט ללא רווח או אף גרוע מכך בהפסד.

בנקודה זו חשוב לנו להזכיר את המילה “הגסה” שרבים לא מדברים עליה והיא כסף! כאשר אנו מבצעים עסקאות השבחה כמשקיעים, יש לנו מטרה אחת עיקרית והיא להרוויח כסף על העסקה. אנו לוקחים סיכון בכניסה לעסקה, התגמול על הסיכון הינו הרווח בסוף העסקה.

בכדי לפשט את העניינים נחלק את ההשבחות לשני אסטרטגיות:

השבחה פסיבית

אסטרטגיה זו, מתבססת למעשה על הערכת המשקיע לגבי עתיד האזור בוא מצוי הנכס ואזורים סמוכים לו. במקרה זה, המשקיע יכול לרכוש את הנכס במחיר שוק, אך תחזיות ומידע פנימי לגבי פרויקטים עתיידים והתפתחות עירונית בסביבה יביאו לעליית מחירי הנדל׳׳ן ללא כל התערבות ו/או השקעה אקטיבית מצד המשקיע בטווח הזמן הבינוני של 3-5 שנים.

לדוגמה: אם בונים שכונה חדשה בסמיכות למיקום בו מצוי הנכס ומחירי הדירות בה גבוהים בצורה משמעותית מהנכסים הקיימים, סביר מאוד, כי מחיר דירות יד 2 וביניהם הנכס המדובר יעלו בערכם, מאחר ונכסים יקרים יותר מושכים את גרף המחירים כלפי מעלה.

אפשרות נוספת הינה רכישה של נכסים בסמיכות לפרויקטים של התחדשות ופיתוח עירוני. כאשר עירייה מתחילה לבצע פרויקט של השבחה ופיתוח שכונות ותשתיות (סלילת כבישים חדשים, הקמת טיילת, הקמת מסלולי ריצה ורכיבת אופניים) או בנוסף רכישה של נכסים בסמוך לפרויקטים של התחדשות עירונית.
לרוב, סוגי השבחה שכאלו אמנם איטיים יותר, אך יכולים להגיע לרמות השבחה של 30-40% רווח, בנוסף לדמי השכירות המתקבלים במהלך תקופת ההמתנה.

דוגמא נוספת להשבחת קרקעות הינה שינוי יעוד וביצוע פרצלציה. רכישה של עתודת קרקע לרוב בגודל של בין 4-8 דונם באזורי ביקוש וחלוקת המגרש לתתי חלקות בטאבו. מהלך שכזה יעלה מיידית את ערך הנכס שכן כעת תוכלו לבנות יחידות דיור נוספות על הקרקע שבבעלותכם או לחלופין למכור את המגרש עם היתר בנייה למשקיע הבא. הליך זה יצריך מכם מינימום של התערבות אקטיבית מכיוון שרוב עבודת הניירת והגשת המסמכים תבוצע על ידי עורכי הדין של החברה.

השבחה אקטיבית

באסטרטגיה זו, יש למעשה למשקיע השפעה ישירה על עליית ערך הנכס, בעקבות הפעולות אותן הוא מבצע. השבחה זו מתחילה למעשה עוד באיתור הנכס ואיפיון צרכיו. ההחברה מאתרת עבור המשקיע נכס במחיר הנמוך מערכו האמיתי בשוק. בזכות מערך הקשרים הענף של החברה אנו יודעים להגיע ראשונים לכל ההזדמנויות המוצעות בשוק המקומי כגון: כונסי נכסים, מאבקי ירושה, נכס נטוש, נכס הנמכר בעקבות גירושין או סכסוך עסקי וכדומה.

על פניו נשמע כי ביצוע השבחה הוא עניין של מה בכך, אך המציאות שונה לחלוטין. לאנשים בלתי מנוסים יש נטייה להיות אופטימיים יתר על המידה, לדוגמה, באסטרטגיה הפסיבית הם נוטים להגזים בעליית הערך של הנכס.

באסטרטגיה האקטיבית משקיעים רבים טועים בשיקולי השיפוץ, והם משפצים את הנכס כאילו בכוונתם להתגורר בו ומנסים להגשים את המאווים שלהם לגבי מראה הדירה דבר אשר יוצר חריגה מתקציב השיפוץ. כל חריגה בתקציב השיפוץ, “מתנקמת” בשורת הרווח. דירה שמשפצים חייבת לתת את אפקט המקסימום במינימום, משמע לעשות מקסימום ‘וואוו’ במינימום תקציב.
בדיוק לשם כך הוקמה בחברתנו מחלקת השבחת הנכסים אשר מאגדת בתוכה את כלל בעלי המקצוע החיוניים לביצוע תהליך ההשבחה במינימום סיכון ובמקסימום רווח.

בחברתנו מועסקים, מהנדסי בניין, אדריכלים, מעצבי פנים וקבלני ביצוע מקומיים מהשורה הראשונה אשר עובדים ע״פ תכנון קפדני ומפרט טכני גבוה אשר מאופיין ומותאם לכל נכס ומשקיע, על מנת למקסם את רווחיות העסקה.

ישנם מגוון אפשרויות להשבחה אקטיבית:

שדרוג קוסמטי של הנכס – בהרבה מקרים אפשר להסתפק בשדרוג קוסמטי של הנכס לפני מכירה או השכרה. הקטגוריה של “שדרוג קוסמטי” מורכבת ממגוון פעולות שיפוץ ברמות מורכבות שונות, בהן צביעת קירות, החלפת דלתות, חלונות ותריסים, החלפת ארונות מטבח, הוספת נקודות חשמל ושקעים, התקנת גופי תאורה, ועוד. שיפור כללי של חזות הדירה והצגתה בפני רוכשים כשהיא נקייה ונעימה תתרום גם היא לאטרקטיביות של הנכס בעיני רוכשים ושוכרים פוטנציאליים.

שיפוץ כללי – הכל מתחיל באיפיון הנכס, לעיתים ישנם נכסים ששדרוג קוסמטי לא יעזור ולכן נבחר בשיפוץ כללי וייסודי מ-א’ ועד ת’. לרוב שיפוץ שכזה יכלול בתוכו שבירת קירות, הרחבת מפתחים וחלונות, החלפת ריצוף, מקלחת ושירותים, שדרוג המטבח, חדרי השינה ושאר רחבי הבית. שיפוץ כללי דורש תכנון אדריכלי מקיף ומחשבה רחבה לגבי הקו העיצובי הסופי אליו נרצה להגיע.

תוספת בנייה בהיתר הינה אחת הדרכים היעילות להשביח נכס. תוספות הבנייה יכולות לכלול הוספה של חדר, בניית מרפסת או בנייה על הגג. תוספות אלו מגדילות את שטח הנכס, ובכך מעלות את ערך הנכס ולא אחת גם תורמות להגדלת הביקוש עבורו.

אדריכלות נוף ופיתוח סביבתי נוסף על הרחבת הבית ושיפוצו, חשוב מאוד גם להשקיע בשדרוג חזות המרחב החיצוני בין שמדובר בגג, חצר או מרפסות. בין היתר ניתן לשדרג חללים אלו על ידי עיבוד הגינה ושתילת צמחים, ארגון מערכת השקיה, סידור תשתיות תאורה, סידור שבילים, בניית דק, התקנת פרגולה, בריכת שחייה ועוד.

עם השנים צברנו ניסיון רב בשיפוץ מגוון נכסים, החל בדירות, בתי קרקע, וילות ועד בתי מלון ובנייני משרדים. חברתנו חרטה סטנדרטים מחמירים של מקצועיות ואמינות ובכך מייצרת למשקיע שקט תעשייתי ומיקסום הרווחים.

contact us

our adress:

Korzo 6, Subotica 24000